Apartament albo pokój hotelowy na wynajem – czy to dobre rozwiązanie?

Zakup mieszkania pod wynajem jest obecnie postrzegany jako jedna z najlepszych form inwestowania. To właśnie rosnąca popularność rynku mieszkaniowego w dużym stopniu odpowiada za świetne dane z tego segmentu gospodarki. Czy rzeczywiście opłaca się inwestować w mieszkania, apartamenty, pokoje hotelowe na wynajem? Odpowiadając na to pytanie, napiszemy o blaskach i cieniach takiej działalności.

Przede wszystkim należy sobie odpowiedzieć na pytanie: skąd tak duże wzięcie u inwestorów mają mieszkania? Aktualnie – w dobie rekordowo niskich stóp procentowych – wiele innych instrumentów jest zupełnie nieopłacalnych. Mowa przede wszystkim o lokatach bankowych, depozytach oraz obligacjach skarbowych. Te dają mizerny zysk, o ile w ogóle go dają.

Stąd posiadacze kapitału rozglądają się za innymi aktywami. Wybór często pada na nieruchomości. Dlaczego? Bowiem postrzegane są one jako bezpieczne inwestycje. Wychodzi się z założenia, że w dłuższej perspektywie i tak będą zyskiwać na wartości. W efekcie mieszkania są znacznie bardziej odporne na wahania koniunktury niż np. akcje, waluty czy kruszce.

Nie bez znaczenia jest również to, że inwestor kupuje rzecz o materialnym wymiarze. Krótko mówiąc, coś wymiernego, co w odróżnieniu np. od papierów wartościowych będzie mu służyć w życiu, bo do kupionego mieszkania może się wprowadzić. Wreszcie niezaprzeczalnym walorem nieruchomości jest również fakt, że można czerpać z niej dochód pasywny – tzn. wynajmować. Kolejną możliwością jest też uruchomienie tkwiącego w takim lokalu kapitału, nie tracąc do niego praw – np. uzyskując kredyt hipoteczny.

Taki stan rzeczy sprawia, że mieszkanie wydaje się inwestycją idealną. Kupujący przyjmuje często, że „na starość” sprzeda je z zyskiem, a do tego momentu będzie wynajmował. Atrakcyjność inwestowania w nieruchomości zwiększa fakt aktualnie wysokiej rentowności takich inwestycji. Szacuje się, że przeciętne roczne stopy zwrotu z najmu mieszkań w największych miastach Polski wynoszą obecnie 5 – 6 proc. Co więcej, czynsze najmu pozostają wyższe niż raty typowego kredytu, co oznacza, że można zarabiać także, finansując zakup kredytem bankowym.

Inny czynnik to świetna koniunktura w turystyce i rosnąca łatwość wejścia na rynek najmu krótkoterminowego, czyli noclegowego. Dzięki takim platformom internetowym jak airbnb.pl czy booking.com właściwie każdy może dotrzeć z ofertą do milionów ludzi. Potencjalna zyskowność najmu krótkoterminowego jest zazwyczaj wyższa niż „zwykłego”. Na rynku popularność zdobywają nowe formy inwestowania – np. system condo, gdzie uczestnik współfinansuje inwestycję hotelową, kupując jeden z pokoi. Staje się jego właścicielem, jednocześnie wynajmuje pokój operatorowi, który gwarantuje mu konkretny zwrot roczny (często 7 – 8 proc.) przez określony czas. Operator wynajmuje pokoje turystom. W ten sposób drobny inwestor może wejść w dużą inwestycję i na zasadzie synergii czerpać z tego zyski.

Powyższe zalety inwestowania w nieruchomości zdają się wskazywać, że takie projekty są w istocie wad pozbawione. Tak słodko jednak nie jest. Poniżej kilka czynników, z których jako potencjalni inwestorzy musimy sobie zdawać sprawę:

  1. Nieruchomości podlegają wahaniom koniunkturalnym. Przekonaliśmy się o tym całkiem niedawno podczas kryzysu finansowego. Na polskim podwórku mieliśmy do czynienia z głęboką przeceną z lat 2009 – 2012, sięgającą nawet 30 i więcej procent. Do tej pory na wielu lokalnych rynkach ceny nie wróciły do poziomu z czasu górki cenowej w latach 2006 – 2008, co oznacza, że znaczna część właścicieli mieszkań kupionych w tamtym czasie może mieć problem z ich zyskowną sprzedażą.
  2. Wadą nieruchomości jest fakt, że na zwrot z inwestycji czeka się zazwyczaj bardzo długo. Przy obecnych stopach zwrotu jest to kilkanaście lat. Przez ten czas może się wydarzyć naprawdę wiele. Poza tym, istotnym czynnikiem ryzyka są np. tendencje demograficzne, jeśli nastawiamy się na czerpanie zysków z najmu, a także zmieniające się mody itp. Krótko mówiąc – ryzyko w inwestowaniu, w mieszkania istnieje, choć zazwyczaj nie widzimy dużych i nagłych wahań wartości naszych aktywów.
  3. Co więcej – wadą nieruchomości jest mała płynność finansowa. Jeśli np. poczujemy, że źle ulokowaliśmy nasz kapitał, że nieruchomość traci na wartości, nie jest zbyt atrakcyjna, nie przyciąga najemców itp., to nie będziemy mogli z dnia na dzień wyjść z projektu. Na sprzedaż mieszkania, którego chcemy się pozbyć, w optymistycznym wariancie będziemy potrzebowali przynajmniej kilku miesięcy. Rzecz może dodatkowo się skomplikować, jeśli wybraliśmy nieruchomość z jakiegoś powodu nie cieszącą się zainteresowaniem – np. w przestarzałej technologii, w nieciekawej okolicy, o zbyt dużej powierzchni itp.
  4. Czas to dodatkowy czynnik ryzyka związany z nieruchomościami. Ponieważ zwrot jest rozciągnięty w czasie, ciężko zdefiniować jak będzie wyglądała sytuacja rynkowa za kilkanaście lat. By mieć jako taką pewność, że nasze mieszkanie będzie dużo warte w przyszłości, należałoby zainwestować w bardzo drogie nieruchomości prestiżowe, w zabytkowych budynkach, w ścisłych centrach miast, tyle że takie apartamenty są zazwyczaj bardzo drogie.
  5. Dodatkowe koszty – o tym też często się nie wspomina. Inaczej niż np. w przypadku papierów wartościowych, które nie wymagają „doglądania”, mieszkanie będzie wymagało nakładów finansowych. Co jakiś czas potrzebna jest konserwacja: remont, odświeżenie, umeblowanie, naprawy itp. Sprawa kosztów ma szczególnie duże znacznie przy wynajmie krótkoterminowym. W takiej sytuacji nakłady bieżące będą wysokie – chodzi o sprzątanie, wymianę pościeli itp. Może się okazać, że przy jednym mieszkaniu na wynajem nakłady finansowe są na tyle wysokie, że cały projekt okazuje się nieopłacalny. Pamiętajmy również, że kosztem jest także nasz poświęcony czas.

Pokój hotelowy i co dalej?

Jak już wspomnieliśmy, rosnąca popularność inwestycji pod noclegi skutkuje choćby zakupami w systemie condo. Te kuszą wysokimi zwrotami. Warto jednak i w tym przypadku zdawać sobie sprawę z wad i ryzyka, które kryją się za takimi inwestycjami.

I tu w praktyce bardzo wiele zależy od dobrego wyboru nieruchomości, lokalizacji oraz zdolności operatora. Poza tym właściciel takiego pokoju musi mieć świadomość, że gwarantowany wysoki zwrot obejmuje tylko kilka lat. Później będzie musiał na własną rękę jakoś radzić sobie z tą niewielką częścią hotelu, której stał się właścicielem. Warto tu zaznaczyć, że pokoje hotelowe to nie mieszkania, co może komplikować ich sprzedaż, ale oznacza też wyższe koszty. Przez prawo i fiskusa traktowane są one jako lokale użytkowe i taki też – wyższy – płaci się od nich podatek. Warto przeanalizować również, jaki jest umowny podział kosztów utrzymania części wspólnych oraz remontów takiego apartamentu.

Podsumowanie

Z tego, co napisaliśmy powyżej, wyłania się mniej sielankowy obraz inwestowania w nieruchomości, niż przyjęło się myśleć. Mimo to w obecnej sytuacji mieszkania i apartamenty – także te dedykowane rynkowi noclegowemu – są ciągle jednym z najpopularniejszych aktywów inwestycyjnych. Zanim się zdecydujemy, powinniśmy jednak dokładnie zapoznać się z rynkiem, panującymi trendami i mieć świadomość, że nie jest to inwestycja bez ryzyka, a zwrot z zainwestowanego kapitału nastąpi za wiele lat.

 

Opracowanie: RynekPierwotny.pl

Be the first to comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook

Google Plus