Od stycznia mieszkanie to przynajmniej 25 mkw. – co to oznacza dla rynku mikroapartamentów?

Minister Infrastruktury i Budownictwa podpisał rozporządzenie dotyczące m.in. ustalenia minimalnej powierzchni użytkowej mieszkania, która od nowego roku musi liczyć przynajmniej 25 mkw. Jakie inne zmiany przyniosą nowe regulacje w sprawie warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Najczęściej omawianą zmianą, jaką przyniesie nowelizacja, z pewnością było ustalenie minimalnej powierzchni użytkowej mieszkania na poziomie 25 mkw. Z wielu stron podnosiły się głosy sprzeciwu wobec odgórnego narzucania ograniczeń, nawołujące do pozostawienia tej kwestii zasadom wolnego rynku. Bardzo stanowcze stanowisko zajął Polski Związek Firm Deweloperskich podkreślając, że zmiana definicji mieszkania wymusza ograniczenie oferty kierowanej w szczególności do młodych osób, których nie stać na większe lokale. Związek zwracał też uwagę, iż nowe regulacje wprowadzane są w momencie bardzo dużego zainteresowania mikroapartamentami. Nie sposób jednak zapomnieć, że dotychczasowe przepisy umożliwiały mało uczciwe praktyki rynkowe. Część deweloperów, widząc rosnące zainteresowanie małymi lokalami, zaczęła oferować swoim klientom mikroapartamenty i pokoje w aparthotelach, powstające również w miejscach przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową, a nie usługową. Uporządkowanie rynku w tym zakresie, to dobra wiadomość dla tych inwestorów, którzy budują aparthotele na gruntach do tego przeznaczonych.

Czy polskie przepisy regulujące kwestię minimalnej powierzchni mieszkania będą wyjątkiem w skali światowej? Nie. Tego typu wymóg powstał po analizie analogicznych przepisów obowiązujących w europejskich krajach. Jak się okazuje sytuacja jest mocno zróżnicowana. Przykładowo w Danii prawo nie reguluje konkretnych wartości minimalnych powierzchni, jednak lokalne władze mogą je definiować samodzielnie. Z kolei np. w Szwajcarii mieszkanie przeznaczone dla jednej osoby nie może być mniejsze niż 40 mkw. Podobnie jest w Anglii, gdzie dolna granica wyznaczona została na poziomie 39 mkw., jednak warto przypomnieć, że standardem w tym kraju jest mieszkanie z salonem i oddzielną sypialnią. Mniej restrykcyjne regulacje występują we Francji, gdzie dla jednej osoby można zaprojektować lokum o powierzchni 16-18 mkw.

To jednak niejedyna zmiana istotna dla rynku mieszkaniowego w Polsce. Na pewno warto zaznaczyć również fakt, że w zamian odstąpiono od określania minimalnych szerokości i powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Dotychczas szerokość pokojów była uzależnione od tego, czy zostały zaprojektowane dla jednej, czy więcej osób, a w przypadku kuchni szerokość była inna dla kawalerek i dla większych mieszkań. Od stycznia to mieszkańcy będą decydowali – już bez administracyjnych ograniczeń – czy wolą większe, czy mniejsze pomieszczenia.

Można odnieść wrażenie, że gorąca dyskusja o minimalnej powierzchni mieszkania przesłoniła pozostałe zmiany, jakie przyniesie nowelizacja. Ich głównym celem ma być dostosowanie regulacji do potrzeb i obecnych wymagań rynku. W zamyśle autorów nowelizacji wprowadzone zmiany powinny przyspieszyć i ułatwić proces realizacji inwestycji poprzez wprowadzenie zasad przejrzystych i zrozumiałych dla odbiorców, eliminujących powtarzające się problemy z ich interpretacją. Głównym celem  wprowadzanych zmian jest dostosowanie realizowanych inwestycji mieszkaniowych do potrzeb przyszłych użytkowników. Zlikwidowane zostaną absurdalne przepisy, powszechnie lekceważone przez właścicieli domów i mieszkań takie jak konieczność uwzględniania w łazience miejsca na pralkę i pojemnika na brudną bieliznę. Nowe reguły umożliwią również zaprojektowanie w kawalerkach aneksu kuchennego połączonego z pokojem – dotychczas zgodnie z prawem nie było to możliwe. W nowelizacji dostrzeżono też konieczność zwiększenia szerokości miejsca postojowego z 2,3 do 2,5 m, co z pewnością ułatwi parkowanie kierowcom coraz popularniejszych, większych aut.

Pozytywnych zmian dla rynku mieszkaniowego jest więcej. Bardzo cieszy fakt, że łatwiej będzie inwestować w plomby w zwartej zabudowie miejskiej. Nowelizacja dopuszcza budowę w granicy działki – na styku z innymi budynkami – możliwą we wszelkiego rodzaju zabudowie, a nie jak dotychczas jedynie w zabudowie jednorodzinnej. Do tej pory, aby wznieść tzw. plombę, często konieczne było uzyskanie zgody na odstępstwo od warunków technicznych wydawanej przez ministra budownictwa. W oczywisty sposób wydłużało to proces załatwiania formalności. Poluzowane zostaną również warunki nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku wpisanego do rejestru zabytków. Spełnienie współczesnych wymagań w historycznej zabudowie jest niezwykle kosztowne, trudne technicznie, a czasami wręcz nierealne bez zniszczenia walorów zabytkowych budynku. Po nowelizacji, jeśli z przyczyn technicznych – bez ingerencji w strukturę zabytkową w zakresie izolacyjności cieplnej, czy charakterystyki energetycznej – niemożliwe stanie się spełnienie wymagań, będzie istniała możliwość odstąpienia od obowiązujących wymogów. Te zmiany nieco ułatwią i tak już wystarczająco trudną i czasochłonną działalność firmom zajmującym się renowacją zabytkowych kamienic. W wielu przypadkach zwiększą także ekonomiczną racjonalność działań, zachęcając innych do kolejnych inwestycji w śródmiejskiej zabudowie. Łagodniejsze przepisy mają zatem szanse korzystnie wpłynąć na walory estetyczne najstarszych i najbardziej reprezentacyjnych rejonów miast.

Nowelizacja rozporządzenia wydaje się krokiem w dobrą stronę. W większym stopniu podąża ona za rynkiem doprecyzowując wiele pojęć oraz rozluźniając zbyt restrykcyjne wymogi, niż narzuca nowe ograniczenia. Zmiana przepisów umożliwi nieco większą swobodę aranżacyjną. W czasach tak dynamicznych zmian zarówno w sferze technologii, jak i w sferze oczekiwań konsumenckich, niezbędne wydaje się regularne aktualizowanie zasad w rozsądny sposób. Prawdziwym wyzwaniem byłoby jednak nie tylko korygowanie, ale kształtowanie pożądanych postaw uczestników rynku w sposób możliwie bezinwazyjny i bez tworzenia nadmiernych barier. Jeśli zależy nam na szybszym rozwoju mieszkalnictwa, powinniśmy wręcz postawić na bardziej zdecydowaną racjonalizację narzucanych wymagań pod kątem ich zasadności dla odbiorcy końcowego i przełożenia na koszty ponoszone przez inwestora.

JAKUB NIECKARZ

PREZES PVI – PROPERTY VALUE INVESTMENTS

Be the first to comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook

Google Plus