Business Industry By Air Sky Warehouse Industrial

Posted On 4 maja 2017 By In Prawo And 468 Views

Zmiana sposobu użytkowania części Parku Magazynowego na cele produkcyjno-usługowe, a pozwolenia środowiskowe.

FABISIAKSebastian Fabisiak

Specjalista ds. nieruchomości komercyjnych
w Emmerson Realty S.A.

Prawnik.

Rok 2017 przyniesie ze sobą wzrost podaży nowych powierzchni magazynowych. Prognozuje się, że będzie on prawie w całości zrównoważony popytem. Zauważalny jest też wzrost popytu na powierzchnie dotychczas magazynowe, które będą przekwalifikowywane na produkcyjno-usługowe. Wynika to z napływu inwestorów zainteresowanych nie tylko samym magazynowaniem i logistyką, ale również chcących przepakowywać, konfekcjonować, składać lub nawet produkować swoje towary w Polsce.

Obecne powierzchnie magazynowe w nowoczesnych parkach doskonale się do tego nadają. Nowoczesne rozwiązania takie jak: systemy przeciwpożarowe, dostosowana infrastruktura IT, posadzki zgodne z normami ADR, doskonała komunikacja i konkurencyjne ceny powierzchni są do tego zachętą. Przykuwają tym uwagę firm produkcyjno-usługowych. Należy pamiętać, że firmy produkcyjno-usługowe to doskonały najemca, który z danym miejscem zawsze wiąże długoterminowe relacje.

Trend zmiany sposobów użytkowania Parków magazynowych wzmacniany będzie przez potrzebę utrzymania przez operatorów – wysokiego wskaźnika wynajmu dla już istniejących powierzchni.

Należy mieć jednak na uwadze, że zazwyczaj dostosowanie powierzchni magazynowych do produkcji lub usług wymaga nie tyle samych przeróbek technicznych, co formalnoprawnych.

Podstawową kwestią formalnoprawną jest zmiana sposobu użytkowania obiektu. Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2) Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 ze zm.) rozumie się przez to sytuację obejmującą w szczególności: podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Należy zwrócić tutaj uwagę na słowa użyte przez ustawodawcę „w szczególności“ co oznacza, że jest to katalog otwarty i może zostać rozszerzony w drodze wykładni tego przepisu.

Z uwagi na otwarty katalog, należy z dużą uwagą przeanalizować dotychczasowe pozwolenie na użytkowanie Parku magazynowego oraz przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie organu budowlanego niektóre zmiany mogą wyczerpać przesłanki ustawowe i doprowadzić do „mimowolnej” zmiany sposobu użytkowania części Parku magazynowego, o czym najemca dowie się już po fakcie. Takimi przesłankami spoza katalogu ustawowego mogą być m.in. zintensyfikowanie sposobu użytkowania; nieprzewidziane wcześniej dodatkowe emisje akustyczne lub do powietrza lub wód; wystąpienie oddziaływań skumulowanych; uruchomienie dodatkowych usług np. mroźni; zwiększenie ruchu; dodatkowy wpływ na sąsiednich najemców, jak również podjęcie działalności po dłuższej przerwie.

Konsekwencje samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu są dość znaczące. Ustawodawca przewidział w tym przypadku sankcje: najbardziej dotkliwą w postaci obligatoryjnego wstrzymania użytkowania obiektu oraz wysoką opłatę legalizacyjną do 125.000 zł.

Zgłoszenia będą wymagały jedynie te zmiany, których skutkiem będzie zmiana warunków wymienionych w art. 71 ust. 1 pkt 2) Prawa budowlanego lub innych parametrów niewymienionych w tym przepisie, ale których skutki będą podobne do tych, które tam zostały wymienione. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 13 lutego 2012 r. (II SA/Kr 1758/11) wskazał, że każda zmiana sposobu użytkowania, która prowadzi do zmiany m.in. parametrów wymienionych w art. 71 ust. 1 pkt 2) Prawa budowlanego, powinna być poprzedzona zgłoszeniem. Jest to ugruntowane stanowisko w judykaturze.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania hali magazynowej lub jej części. Do zgłoszenia należy dołączyć: opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania. Ponadto, zwięzły   opis   techniczny,   określający   rodzaj   i charakterystykę   obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi. Dodatkowo: oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dołączyć należy także ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

W zależności od rodzaju zmiany sposobu użytkowania hali magazynowej należy również dołączyć pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami. W tym miejscu należy ocenić czy zamierzony sposób użytkowania, wymaga od najemcy i jego przedsięwzięcia -uprzedniego uzyskania np.: decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach; pozwolenia zintegrowanego; pozwolenia na wprowadzanie pyłów i gazów do powietrza; pozwolenia na wytwarzanie odpadów, pozwolenia wodnoprawnego itp.

Na marginesie należy wskazać, że Organ budowlany wniesie sprzeciw do zgłoszenia, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części: wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę; lub narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy; lub może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Parki magazynowe o powierzchni zabudowy ponad 1 ha jako obiekty wymienione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko ((Dz. U. Nr 213, poz. 1397) z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrówz dnia 25 czerwca 2013 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. poz. 817)) – zaliczają się do przedsięwzięć, które należy poprzedzić uzyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W zależności od uwarunkowań decyzja ta będzie lub nie poprzedzona przeprowadzeniem oceny oddziaływania na środowisko.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania tylko części Parku magazynowego absurdalnym byłoby przeprowadzanie procedury zmiany decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (OŚU) dla całego obiektu. Dlatego też należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji OŚU tylko dla części obiektu, którego dotyczy zmiana.

Decyzja OŚU dla części obiektu będzie niejako komplementarna w stosunku do głównej decyzji. Analogiczna sytuacja będzie miała miejsce przy pozostałych pozwoleniach i uzgodnieniach.

Uzyskanie komplementarnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach będzie konieczne dla przedsięwzięć realizowanych w Parkach magazynowych i obejmujących w zależności od intensywności m.in.: instalacje do wyrobu substancji przy zastosowaniu procesów chemicznych; instalacje do wytwarzania podstawowych produktów farmaceutycznych; instalacje do powierzchniowej obróbki metali lub tworzyw sztucznych; instalacje do wytwarzania masy włóknistej; instalacje do wytwarzania papieru lub tektury; stacje demontażu; zakłady przetwarzania; instalacje do wytwarzania produktów przez mieszanie, emulgowanie lub konfekcjonowanie chemicznych półproduktów lub produktów podstawowych; instalacje do powierzchniowej obróbki substancji, przedmiotów lub produktów z zastosowaniem rozpuszczalników organicznych; instalacje do produkcji lub montowania pojazdów i sprzętu mechanicznego; instalacje do wytwarzania lub przetwarzania produktów na bazie elastomerów; stolarnie; stanowiska testowania silników; szeroko rozumiane centra handlu hurtowego; powierzchnie usługowe ponad 20.000 m2; instalacje do produkcji spożywczej; instalacje do pakowania i puszkowania produktów spożywczych.

W przypadku przedsięwzięć o zawsze znaczącym albo potencjalnie znaczącym oddziaływaniu na środowisko wymienionych w powyższym rozporządzeniu, procedurę najmu powierzchni w Parku Magazynowym należy rozpocząć znacznie wcześniej. W polskich realiach powinno to być co najmniej 12 miesięcy.

W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Do wniosku załącza się m.in raport z oceny oddziaływania na środowisko lub kartę informacyjną przedsięwzięcia. W ramach postępowania organ wydający powyższą decyzję (na podstawie niewiążącej go  opinii Sanepidu oraz Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska) określi w drodze postanowienia konieczność (lub jej brak) przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. Zazwyczaj organem tym będzie Wójt, Burmistrz albo Prezydent miasta. Postępowanie powinno zakończyć się wydaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Równolegle, w zależności od rodzaju planowanej działalności należy złożyć wniosek o pozwolenie zintegrowane albo pojedyncze wnioski np. o pozwolenie na wytwarzanie odpadów.

Z kompletem pozwoleń środowiskowych, w zależności od sytuacji: w przypadku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zgodności z nim planowanego przedsięwzięcia – składamy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania; natomiast w przypadku braku MPZP składamy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i dopiero po jej uzyskaniu zgłaszamy zmianę sposobu użytkowania części Parku Magazynowego. Organem właścicwym do złożenia zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania będzie Starosta lub Prezydent miasta na prawach powiatu. Do użytkowania obiektu można przystąpić jeśli organ administracji w terminie 30 dni od daty dokonania zgłoszenia nie wyda decyzji o sprzeciwie. Na wniosek zainteresowanego możliwe jest pisemne potwierdzenie braku sprzeciwu, co do realizacji zmian wymienionych w zgłoszeniu.

Właściwy do rozpatrzenia odwołania od decyzji o wniesieniu sprzeciwu jest wojewoda. Odwołanie należy wnieść za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie.

Tags :

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *